Chapitre 12 — Les placements immobiliers indirects
12.1 Pourquoi l’immobilier indirect ?
L’immobilier indirect permet d’investir dans la pierre sans acheter directement un bien. C’est une alternative pertinente pour les investisseurs qui :
- Ne disposent pas d’un apport suffisant pour un achat en direct.
- Souhaitent diversifier géographiquement et sectoriellement.
- Ne veulent pas de contraintes de gestion locative.
- Recherchent une liquidité supérieure à l’immobilier physique.
- Veulent compléter un portefeuille immobilier existant.
12.2 Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Principe
Une SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille d’immeubles. Les investisseurs détiennent des parts de la SCPI et perçoivent des revenus proportionnels.
On parle souvent de « pierre-papier ».
Types de SCPI
| Type |
Description |
Objectif |
| SCPI de rendement |
Bureaux, commerces, logistique, santé |
Revenus réguliers (4 à 6 %/an) |
| SCPI fiscales |
Logements éligibles Pinel, Malraux, déficit foncier |
Réduction d’impôt |
| SCPI de plus-value |
Biens avec potentiel de valorisation |
Appréciation du capital |
Fonctionnement
- Société de gestion : gère le patrimoine immobilier (acquisition, gestion locative, travaux, arbitrages).
- Revenus distribués : trimestriellement en général, sous forme de dividendes.
- Valeur de la part : évolue en fonction de la valeur du patrimoine.
- Marché secondaire : les parts peuvent être revendues (à capital variable : rachat par la SCPI ; à capital fixe : marché de gré à gré).
Indicateurs clés
| Indicateur |
Description |
| TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) |
Rendement annuel distribué (dividendes / prix de part) |
| TOF (Taux d’Occupation Financier) |
Pourcentage des loyers effectivement perçus vs loyers théoriques |
| TRI (Taux de Rendement Interne) |
Performance globale (revenus + valorisation) sur une période |
| Report à nouveau |
Réserve de bénéfices non distribués (coussin de sécurité) |
Fiscalité des SCPI
En direct (personne physique)
- Revenus : imposés comme des revenus fonciers (micro-foncier si < 15 000 € ou régime réel).
- Plus-value : régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention).
- IFI : les parts de SCPI sont incluses dans l’assiette de l’IFI.
En assurance-vie
- Les revenus et plus-values sont capitalisés dans le contrat.
- Fiscalité avantageuse de l’assurance-vie à la sortie (abattement de 4 600 € / 9 200 € après 8 ans).
- Pas d’IFI sur les parts détenues dans un contrat d’assurance-vie (dans certaines conditions).
En société à l’IS
- Revenus soumis à l’IS.
- Amortissement des parts (selon la doctrine comptable).
- Intégration dans une stratégie de holding.
Avantages des SCPI
- Ticket d’entrée faible : à partir de quelques centaines d’euros.
- Diversification : le portefeuille contient des dizaines voire des centaines d’actifs.
- Aucune gestion : la société de gestion s’occupe de tout.
- Rendements attractifs : 4 à 6 % nets de frais de gestion.
- Mutualisation du risque : la vacance d’un immeuble est diluée.
Inconvénients des SCPI
- Frais d’entrée élevés : 8 à 12 % (commission de souscription), amortis sur 5 à 8 ans.
- Liquidité limitée : la revente peut prendre du temps (surtout en capital fixe).
- Pas de levier : le crédit pour acheter des SCPI est possible mais moins naturel que pour l’immobilier physique.
- Fiscalité des revenus fonciers : en direct, identique à la location nue (potentiellement lourde).
- Risque de marché : la valeur des parts peut baisser.
Investir en SCPI à crédit
Il est possible d’emprunter pour acheter des parts de SCPI :
- Durées de 15 à 20 ans.
- Taux souvent légèrement supérieurs au crédit immobilier classique.
- Intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
- Effet de levier similaire à l’immobilier physique.
12.3 Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
Principe
Les OPCI sont des fonds qui combinent immobilier (60 % minimum) et actifs financiers (actions, obligations, liquidités).
Caractéristiques
- Liquidité supérieure aux SCPI grâce à la poche financière.
- Volatilité : plus élevée que les SCPI (exposition aux marchés financiers).
- Frais : frais de gestion annuels de 1,5 à 3 %.
- Distribution : généralement trimestrielle.
Accessibilité
Les OPCI sont principalement accessibles via :
- L’assurance-vie (unités de compte).
- Les PER (Plans d’Épargne Retraite).
- Rarement en direct.
Avantages
- Liquidité meilleure que les SCPI.
- Diversification immobilier + financier.
- Accès via l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie.
Inconvénients
- Rendement souvent inférieur aux SCPI (dilution par la poche financière).
- Volatilité plus élevée.
- Moins de transparence sur la composition du portefeuille.
12.4 Le crowdfunding immobilier
Principe
Le crowdfunding (financement participatif) immobilier permet à des particuliers de prêter de l’argent à des promoteurs ou marchands de biens via des plateformes en ligne.
Fonctionnement
- Un promoteur présente un projet sur la plateforme.
- Les investisseurs souscrivent à partir de 1 000 € (parfois moins).
- Les fonds sont versés au promoteur.
- À l’échéance (12 à 36 mois), le capital est remboursé avec les intérêts.
Rendements
- Taux d’intérêt : 8 à 12 % par an.
- Durée : 12 à 36 mois.
- Type de rémunération : intérêts fixes, versés à l’échéance (in fine) ou trimestriellement.
Homunity, Anaxago, ClubFunding, Raizers, Fundimmo, Wiseed, La Première Brique, Bricks…
Fiscalité
- PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) : 30 % sur les intérêts perçus (12,8 % IR + 17,2 % PS).
- Option barème : possible si plus avantageux.
Avantages
- Rendements élevés (8 à 12 %).
- Ticket d’entrée faible (1 000 €).
- Durée courte (1 à 3 ans).
- Diversification facile (plusieurs projets en parallèle).
- Pas de gestion.
Risques
- Risque de défaut : le promoteur peut faire faillite. Taux de défaut en hausse ces dernières années.
- Risque de retard : les projets immobiliers sont souvent retardés (permis, chantier, commercialisation).
- Pas de garantie de capital : l’investissement peut être perdu en totalité.
- Illiquidité : impossible de récupérer son capital avant l’échéance.
- Plateforme : risque de disparition de la plateforme (bien que les fonds soient en principe séparés).
Bonnes pratiques
- Diversifier : ne jamais mettre plus de 5 à 10 % de son patrimoine en crowdfunding, et répartir sur de nombreux projets.
- Analyser les projets : vérifier les garanties (hypothèque, GAPD, caution), le track record du promoteur, la maturité du projet.
- Vérifier la plateforme : agrément AMF, historique, taux de défaut publié.
12.5 Les foncières cotées (SIIC)
Principe
Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont des sociétés immobilières cotées en bourse. Elles sont l’équivalent français des REITs (Real Estate Investment Trusts).
Fonctionnement
- Cotées sur Euronext Paris.
- Obligation de distribuer au moins 95 % des bénéfices locatifs et 70 % des plus-values.
- Exonérées d’IS sur les bénéfices distribués.
Principales SIIC françaises
Unibail-Rodamco-Westfield (centres commerciaux), Gecina (bureaux), Klépierre (centres commerciaux), Covivio (bureaux/hôtels), Icade (bureaux/santé)…
Avantages
- Liquidité totale : achat et vente instantanés en bourse.
- Diversification : portefeuilles de plusieurs milliards d’euros.
- Rendement : dividendes réguliers (3 à 7 % selon les SIIC).
- Ticket d’entrée : le prix d’une action (quelques dizaines d’euros).
Inconvénients
- Volatilité boursière : les cours fluctuent avec le marché actions.
- Corrélation : les SIIC sont corrélées aux marchés financiers, pas uniquement à l’immobilier.
- Pas de levier : pas de crédit possible pour acheter des actions.
- Fiscalité : dividendes soumis au PFU (30 %) ou au barème.
12.6 Comparatif des placements immobiliers indirects
| Critère | SCPI | OPCI | Crowdfunding | SIIC |
|———|——|——|————-|——|
| Ticket d’entrée | 200-5 000 € | 100 € (en AV) | 1 000 € | 10-100 € |
| Rendement annuel | 4-6 % | 2-4 % | 8-12 % | 3-7 % |
| Liquidité | Moyenne | Bonne | Nulle | Totale |
| Risque | Modéré | Modéré | Élevé | Élevé (volatilité) |
| Gestion | Aucune | Aucune | Aucune | Aucune |
| Levier crédit | Possible | Non | Non | Non |
| Frais d’entrée | 8-12 % | 2-5 % | 0 % | Frais de courtage |
| Horizon | 8-15 ans | 5-10 ans | 1-3 ans | Variable |
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