Chapitre 13 — La fiscalité immobilière en détail

13.1 Vue d’ensemble de la fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière en France est l’une des plus complexes d’Europe. Elle intervient à chaque étape de l’investissement :

13.2 Les revenus fonciers (location nue)

Micro-foncier

• Seuil : revenus fonciers bruts < 15 000 €/an.
• Abattement : 30 %.
• Imposition : les 70 % restants au barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Régime réel

• De droit si revenus fonciers > 15 000 €, sur option sinon (irrévocable 3 ans).
• Charges déductibles :
  • Intérêts d’emprunt et frais annexes.
  • Travaux d’entretien, réparation et amélioration.
  • Taxe foncière (hors TEOM).
  • Frais de gestion (20 € forfaitaires par local + frais réels de gestion).
  • Primes d’assurance.
  • Provisions pour charges de copropriété.
  • Frais de procédure.

Barème de l’impôt sur le revenu (2024)

Les revenus fonciers s’ajoutent aux autres revenus et sont taxés à la tranche marginale d’imposition (TMI).

Prélèvements sociaux

• Taux global : 17,2 %, décomposés en :
  • CSG : 9,2 % (dont 6,8 % déductibles l’année suivante au régime réel).
  • CRDS : 0,5 %.
  • Prélèvement de solidarité : 7,5 %.

Impact fiscal total

Pour un contribuable à TMI 30 %, l’imposition totale sur les revenus fonciers nets atteint :

• 30 % (IR) + 17,2 % (PS) = 47,2 % (avant déduction partielle de CSG).

À TMI 41 % : 58,2 %. À TMI 45 % : 62,2 %.

C’est l’une des fiscalités les plus lourdes sur les revenus locatifs en Europe.

13.3 Les BIC (location meublée)

Micro-BIC

Régime réel BIC

• Déduction de toutes les charges réelles.
• Amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier.
• Report illimité des amortissements non utilisés.
• L’amortissement ne peut pas créer de déficit (ARD : Amortissement Réputé Différé).

Cotisations sociales

• LMNP : prélèvements sociaux de 17,2 % sur le bénéfice.
• LMP : cotisations SSI de 35 à 45 % sur le bénéfice (en remplacement des 17,2 %).
• Location meublée de tourisme > 23 000 €/an : cotisations sociales obligatoires.

13.4 La plus-value immobilière

Régime des plus-values des particuliers

S’applique aux biens détenus en nom propre ou via une SCI à l’IR.

Calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition

Le prix d’acquisition peut être majoré :

• Frais d’acquisition : forfait de 7,5 % (ou frais réels) si non déduits.
• Travaux : forfait de 15 % après 5 ans de détention (ou montant réel si supérieur et justifiable).

Abattements pour durée de détention

Impôt sur le revenu (19 %) :

Prélèvements sociaux (17,2 %) :

Surtaxe sur les plus-values élevées

Pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive s’applique (de 2 % à 6 %).

Exonérations

• Résidence principale : exonération totale (conditions de résidence effective).
• Première cession d’un logement autre que la résidence principale : exonération sous conditions (remploi dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois).
• Cessions inférieures à 15 000 €.
• Détention > 22 ans (IR) et > 30 ans (PS) : exonération totale.

Régime des plus-values professionnelles (SCI à l’IS, LMP)

• Pas d’abattement pour durée de détention.
• Plus-value = prix de vente - valeur nette comptable (après amortissements déduits).
• Taxée à l’IS (15 ou 25 %).
• Puis taxation à la sortie de la société (PFU 30 % sur les dividendes).

Conséquence : un bien amorti pendant 20 ans en SCI à l’IS a une VNC très faible, donc une plus-value très élevée à la revente. La double imposition (IS + PFU) peut être confiscatoire.

13.5 L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Principe

L’IFI remplace l’ISF depuis 2018. Il ne concerne que le patrimoine immobilier net (après déduction des dettes).

Seuil et barème

L’IFI est dû si le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €.

Biens concernés

• Résidence principale (abattement de 30 %).
• Biens locatifs.
• Parts de SCI et SCPI (pour leur valeur immobilière).
• Biens détenus en usufruit.

Dettes déductibles

• Emprunts immobiliers (capital restant dû).
• Travaux à la charge du propriétaire.
• Taxe foncière due et non encore payée.

Attention : les emprunts in fine sont soumis à un amortissement théorique (pour éviter l’optimisation).

Biens exonérés

• Biens professionnels : affectés à une activité professionnelle principale (sous conditions).
• Bois et forêts : exonération de 75 %.
• Biens ruraux loués par bail à long terme : exonération partielle.

13.6 La taxe foncière

Calcul

La taxe foncière est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales.

Taxe foncière = Valeur locative cadastrale × 50 % × Taux communaux et intercommunaux

Évolution

La taxe foncière a fortement augmenté ces dernières années dans de nombreuses communes. C’est une charge importante qui réduit le rendement net.

Exonérations

• Logements neufs : exonération de 2 ans.
• Logements anciens rénovés : exonération de 3 ans si travaux de rénovation énergétique.
• Certains logements sociaux.

13.7 Les droits de mutation (frais de notaire)

Dans l’ancien

Dans le neuf

13.8 Optimisation fiscale : les stratégies légales

Choisir le bon régime fiscal

• Micro-foncier / micro-BIC : simple mais rarement optimal.
• Réel foncier : indispensable avec des travaux (déficit foncier).
• Réel BIC (LMNP) : l’amortissement annule souvent l’impôt.

Combiner les stratégies

Un investisseur peut détenir simultanément :

• Des biens en location nue (déficit foncier les premières années, puis micro-foncier).
• Des biens en LMNP (amortissement long terme).
• Des parts de SCPI en assurance-vie (capitalisation sans fiscalité).
• Des biens en SCI à l’IS (capitalisation dans la société).

Anticiper la transmission

• Démembrement de parts de SCI.
• Donation avec réserve d’usufruit.
• Utilisation des abattements renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant).

Maîtriser le calendrier

• Réaliser les travaux l’année où la TMI est la plus élevée (maximiser l’impact du déficit foncier).
• Reporter la revente pour atteindre les seuils d’exonération de plus-value.

• Anticiper le passage en LMP (seuil de 23 000 €).