Chapitre 11 — L’investissement via des sociétés

11.1 Pourquoi investir via une société ?

Investir en direct (en nom propre) est simple mais peut devenir limitant à mesure que le patrimoine immobilier croît. Les structures sociétaires offrent des avantages en termes de :

• Fiscalité : choix entre IR et IS, optimisation du résultat imposable.
• Transmission : donation de parts sociales plutôt que de biens immobiliers (décote, progressivité).
• Protection : séparation du patrimoine personnel et professionnel.
• Association : possibilité d’investir à plusieurs.
• Structuration : organisation du patrimoine par type d’actif ou par stratégie.

11.2 La SCI (Société Civile Immobilière)

Présentation

La SCI est la structure la plus populaire pour détenir de l’immobilier en France. C’est une société civile (non commerciale) dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier.

Constitution

• Associés : 2 minimum (personnes physiques ou morales).
• Capital : libre (souvent symbolique, 1 000 €).
• Statuts : rédigés par un avocat ou un notaire (recommandé).
• Immatriculation : au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
• Coût de création : 500 à 2 000 € (rédaction des statuts + formalités).

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) — Régime par défaut

Les revenus de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts :

• Revenus : imposés comme des revenus fonciers (micro-foncier ou réel).
• Plus-value : régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention).
• Transparence fiscale : la SCI n’est pas elle-même redevable de l’impôt.

Avantages :

• Régime des plus-values des particuliers (exonération progressive).
• Simplicité comptable.
• Déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé.

Inconvénients :

• Pas d’amortissement du bien.
• Fiscalité identique à la détention en direct (revenus fonciers).
• Les associés sont imposés même si les bénéfices ne sont pas distribués.

SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) — Sur option irrévocable

L’option pour l’IS modifie radicalement la fiscalité :

• Bénéfice : imposé à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà).
• Amortissement : le bien est amortissable (comme en LMNP), réduisant le résultat imposable.
• Distribution : les bénéfices distribués aux associés sont soumis au PFU (30 %) ou au barème de l’IR.
• Plus-value : régime des plus-values professionnelles (pas d’abattement pour durée de détention, imposition sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable amortie).

Avantages :

• Taux d’IS réduit (15 %) sur les premiers 42 500 €.
• Amortissement du bien et déduction de toutes les charges.
• Possibilité de capitaliser les bénéfices sans imposition supplémentaire (pas de distribution).

Inconvénients :

• Option irrévocable : impossible de revenir à l’IR.
• Plus-value à la revente très lourdement taxée (base = prix de vente - valeur nette comptable, qui diminue avec l’amortissement).
• Double imposition en cas de distribution (IS + PFU ou IR).
• Comptabilité plus lourde (bilan, compte de résultat, liasse fiscale).

Quand choisir l’IR ? Quand choisir l’IS ?

11.3 La SARL de famille

Présentation

La SARL de famille est une SARL dont les associés sont exclusivement des membres d’une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS).

L’avantage unique : option pour l’IR en LMNP

La SARL de famille peut opter pour l’IR tout en exerçant une activité de location meublée. Cela permet de cumuler :

• Le régime LMNP (amortissement, charges déductibles).
• La transparence fiscale de l’IR (imposition entre les mains des associés).
• Le régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention).

C’est le seul véhicule sociétaire qui permet ce cumul.

Comparaison SARL de famille vs SCI à l’IS pour la location meublée

La SARL de famille est souvent considérée comme le véhicule optimal pour la location meublée en famille.

Limites

• Réservée aux familles : pas d’associé extérieur possible.
• Activité exclusivement commerciale : la location nue n’est pas compatible (elle est civile).
• Responsabilité : limitée aux apports (comme toute SARL).

11.4 La SAS (Société par Actions Simplifiée)

Pour l’immobilier, quand ?

La SAS est principalement utilisée pour :

• L’activité de marchand de biens : structure commerciale adaptée.
• La promotion immobilière : souplesse statutaire.
• Les montages avec investisseurs extérieurs : actions facilement cessibles.

Caractéristiques

• Souplesse : les statuts définissent librement les règles de gouvernance.
• Fiscalité : IS par défaut (option IR possible les 5 premières années sous conditions).
• Charges sociales : le président (assimilé salarié) paie des cotisations sociales sur sa rémunération (~65 %).
• Dividendes : soumis au PFU (30 %) sans cotisations sociales supplémentaires.

SAS vs SARL pour le marchand de biens

11.5 La holding immobilière

Le principe

Une société holding détient les parts d’une ou plusieurs sociétés immobilières (SCI, SARL, SAS). Cela crée un groupe de sociétés structuré.

Architecture type

          Holding (SAS ou SARL)
          /        |         \
       SCI 1     SCI 2    SARL famille
    (immeuble A) (immeuble B) (meublés)

Avantages

• Régime mère-fille : les dividendes remontés des filiales à la holding sont exonérés d’IS à 95 % (quote-part de frais et charges de 5 % taxée).
• Intégration fiscale : si la holding détient 95 %+ des filiales, les résultats positifs et négatifs se compensent.
• Centralisation de la trésorerie : la holding peut réinvestir les bénéfices des filiales dans de nouvelles opérations.
• Optimisation de la transmission : donation de parts de la holding plutôt que de chaque société.
• Structuration : chaque bien ou type d’activité dans une société dédiée (cantonnement du risque).

Inconvénients

• Coût de structure : création et gestion de plusieurs sociétés (comptabilité, formalités).
• Complexité : nécessite un accompagnement juridique et fiscal pointu.
• Abus de droit : l’administration fiscale surveille les montages dont le seul but est l’optimisation fiscale.

11.6 Le démembrement de parts sociales

Le principe

Les parts de la société sont démembrées entre :

• Nue-propriété : détenue par les enfants (futurs héritiers).
• Usufruit : détenu par les parents (qui perçoivent les revenus).

Intérêts

• Transmission anticipée : la donation de la nue-propriété est taxée sur une valeur réduite (barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier).
• Pas de droits de succession : à l’extinction de l’usufruit (décès du parent), la pleine propriété se reconstitue automatiquement sans droits supplémentaires.
• Optimisation IFI : seul l’usufruitier déclare les parts à l’IFI.

Barème fiscal du démembrement

Exemple : un parent de 55 ans donne la nue-propriété de parts de SCI valorisées 200 000 €.

• Valeur de la nue-propriété : 200 000 × 50 % = 100 000 €.
• Abattement parent-enfant : 100 000 €.
• Droits de donation : 0 €.
• Au décès du parent : reconstitution de la pleine propriété sans droits supplémentaires.

11.7 Choisir la bonne structure

| Stratégie | Structure recommandée | |———–|———————-| | Location nue avec travaux (déficit foncier) | SCI à l’IR | | Location nue long terme, capitalisation | SCI à l’IS | | Location meublée en famille | SARL de famille | | Location meublée seul | LMNP en nom propre ou SCI à l’IS | | Marchand de biens | SAS ou SARL | | Patrimoine important, transmission | Holding + filiales | | Investissement à plusieurs (hors famille) | SCI ou SAS | —