Chapitre 10 — Les dispositifs de défiscalisation

10.1 Vue d’ensemble

La France offre de nombreux dispositifs fiscaux pour encourager l’investissement immobilier. Chacun répond à un objectif politique précis : construction de logements neufs, rénovation de l’ancien, préservation du patrimoine, ou revitalisation des centres-villes.

Principe commun : en échange d’un engagement de location (durée, plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt ou d’une déduction fiscale.

10.2 Le dispositif Pinel (et Pinel+)

Principe

Réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf (ou assimilé) destiné à la location nue, dans les zones tendues.

Conditions

• Type de bien : logement neuf, en VEFA, ou réhabilité assimilé neuf.
• Zones éligibles : zones A bis, A et B1 (zones tendues).
• Plafonds de loyers : fixés par zone et révisés annuellement.
• Plafonds de ressources : les locataires doivent avoir des revenus inférieurs à des seuils.
• Engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
• Plafond d’investissement : 300 000 € et 5 500 €/m² de surface habitable.
• Performance énergétique : normes RE2020 obligatoires.

Taux de réduction (Pinel+)

Durée d’engagement	Taux de réduction
6 ans	10,5 %
9 ans	15 %
12 ans	17,5 %

Les taux pleins (12 %, 18 %, 21 %) s’appliquent uniquement au Pinel+, qui impose des critères renforcés :

• Localisation dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou
• Respect de critères de qualité d’usage (surface minimale, double exposition, espace extérieur).

Note : le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Vérifier les dispositifs de remplacement en vigueur.

Analyse critique du Pinel

Avantages :

• Réduction d’impôt significative (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans).
• Constitution de patrimoine avec effet de levier.

Inconvénients :

• Prix d’achat souvent surévalués dans le neuf (promoteurs intègrent l’avantage fiscal dans le prix).
• Rendement locatif faible (2 à 4 % brut).
• Plafonds de loyers inférieurs au marché dans certaines zones.
• Risque de moins-value à la revente (le prix « Pinel » est supérieur au prix « marché »).
• Engagement long (6 à 12 ans).

Recommandation : le Pinel ne doit jamais être le moteur principal de l’investissement. Le bien doit être rentable indépendamment de l’avantage fiscal.

10.3 Le dispositif Denormandie

Principe

Extension du Pinel à l’ancien avec travaux, dans les villes du programme « Action Cœur de Ville » et les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Conditions

• Type de bien : logement ancien nécessitant des travaux.
• Travaux : doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).
• Nature des travaux : amélioration de la performance énergétique (gain d’au moins 20 à 30 % selon les critères) ou travaux de modernisation, assainissement, aménagement des surfaces habitables.
• Zones éligibles : villes labellisées « Action Cœur de Ville » ou en ORT.
• Mêmes plafonds de loyers et de ressources que le Pinel.

Taux de réduction

Identiques au Pinel (selon la durée d’engagement et la date d’investissement).

Intérêt du Denormandie

• Prix d’achat plus réalistes que dans le neuf.
• Villes moyennes avec des prix bas et des rendements potentiellement supérieurs.
• Cumul avec les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, CEE).
• Création de valeur par les travaux.

10.4 Le déficit foncier

Principe

Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler, mais un mécanisme fiscal puissant. Lorsque les charges déductibles (en location nue au régime réel) dépassent les revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global.

Fonctionnement

• Imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt). Ce plafond a été temporairement relevé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
• Report : l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Condition : maintien de la location pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit.

Exemple

Revenus fonciers : 8 000 €/an. Travaux de rénovation : 30 000 € (année 1). Autres charges (intérêts, taxe foncière, assurance) : 5 000 €.

• Charges hors intérêts : 30 000 + 2 000 (taxe foncière + assurance) = 32 000 €
• Déficit foncier : 8 000 - 32 000 = -24 000 €
• Imputable sur revenu global : 10 700 €
• Report sur revenus fonciers futurs : 24 000 - 10 700 = 13 300 €

Pour un contribuable à TMI 30 % : économie d’impôt immédiate de 10 700 × (30 % + 17,2 %) = 5 050 €.

Pour qui ?

Le déficit foncier est idéal pour les contribuables :

• Fortement imposés (TMI 30 %, 41 % ou 45 %).
• Disposant de revenus fonciers existants à effacer.
• Prêts à réaliser des travaux importants.

10.5 La loi Malraux

Principe

Réduction d’impôt pour la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural.

Conditions

• Localisation : Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
• Travaux : rénovation complète de l’immeuble, suivie par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
• Location : engagement de louer nu pendant 9 ans minimum.
• Pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire.

Taux de réduction

Zone	Taux
SPR avec PSMV	30 % des travaux
SPR avec PVAP	22 % des travaux

Plafond : 400 000 € de travaux sur 4 ans.

Réduction d’impôt maximale : 400 000 × 30 % = 120 000 € sur 4 ans, soit 30 000 €/an.

Avantages

• Réduction d’impôt très élevée.
• Pas de plafonnement des niches fiscales (pour la partie Malraux).
• Patrimoine d’exception en centre-ville historique.

Inconvénients

• Investissements très élevés (300 000 à 600 000 €+).
• Travaux longs et complexes (suivi ABF).
• Rendement locatif souvent modeste.
• Réservé aux contribuables très fortement imposés.

10.6 Les Monuments Historiques

Principe

Régime fiscal permettant de déduire la totalité des travaux de restauration d’un monument historique classé ou inscrit.

Conditions

• Bien : immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.
• Travaux : supervisés par l’ABF, portant sur les parties classées ou inscrites.
• Conservation : engagement de conserver le bien pendant 15 ans minimum.

Avantages fiscaux

• Déduction illimitée des travaux sur le revenu global (pas de plafonnement à 10 700 €).
• Pas de plafonnement des niches fiscales.
• Les déficits sont imputables sans limite sur le revenu global.

Pour qui ?

Réservé aux contribuables à très hauts revenus (TMI 41 ou 45 %), passionnés de patrimoine et prêts à assumer des travaux coûteux et complexes.

10.7 Le dispositif Loc’Avantages (ex-Cosse)

Principe

Réduction d’impôt pour les propriétaires qui louent leur bien à un loyer inférieur au marché, via une convention avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat).

Niveaux de conventionnement

Niveau	Décote du loyer	Réduction d’impôt
Loc 1	-15 % vs marché	15 % des revenus bruts
Loc 2	-30 % vs marché	35 % des revenus bruts
Loc 3 (intermédiation locative)	-45 % vs marché	65 % des revenus bruts

Conditions

• Convention avec l’Anah pour une durée de 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux subventionnés).
• Plafonds de ressources des locataires.
• Pas de location à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant/descendant.

Intérêt

• Particulièrement adapté aux propriétaires souhaitant un engagement social tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
• Le niveau Loc 3 (intermédiation locative via une association agréée) offre la réduction maximale et une gestion simplifiée.

10.8 Le plafonnement global des niches fiscales

La plupart des avantages fiscaux immobiliers sont soumis au plafonnement global des niches fiscales :

• Plafond : 10 000 €/an de réduction d’impôt totale (tous dispositifs confondus).

Exceptions (non soumises au plafonnement) :

• Loi Malraux.
• Monuments Historiques.
• Déficit foncier (ce n’est pas une niche fiscale au sens strict).

Conséquence : un investisseur Pinel qui bénéficie déjà d’autres réductions d’impôt (emploi à domicile, dons, crédits d’impôt) peut voir son avantage Pinel plafonné.

10.9 Tableau comparatif des dispositifs

| Dispositif | Type de bien | Réduction/déduction | Durée engagement | Plafonnement niches | |———–|————-|——————–|—————–|——————–| | Pinel/Pinel+ | Neuf | 10,5 à 21 % du prix | 6-12 ans | Oui | | Denormandie | Ancien + travaux | Idem Pinel | 6-12 ans | Oui | | Déficit foncier | Ancien + travaux | 10 700 €/an sur revenu global | 3 ans min | Non | | Malraux | SPR | 22 ou 30 % des travaux | 9 ans | Non | | Monuments Hist. | Classé/inscrit | Déduction illimitée | 15 ans | Non | | Loc’Avantages | Tout type | 15 à 65 % des revenus | 6-9 ans | Oui | | LMNP (amortissement) | Meublé | Amortissement comptable | Aucun | Non applicable | —

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