Chapitre 4 — La location meublée (LMNP / LMP)

4.1 Qu’est-ce que la location meublée ?

Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre, d’y manger et d’y dormir convenablement. La liste minimale des équipements est fixée par le décret du 31 juillet 2015.

Équipements obligatoires

Literie avec couette ou couverture.
Volets ou rideaux occultants dans les chambres.
Plaques de cuisson.
Four ou four micro-ondes.
Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé).
Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant.
Table et chaises.
Luminaires.
Étagères de rangement.
Matériel d’entretien ménager.

4.2 Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Conditions

Le statut LMNP s’applique par défaut lorsque :

Les recettes locatives meublées annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou
Les recettes locatives meublées sont inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Régime micro-BIC

Seuil : recettes annuelles inférieures à 77 700 € (meublé classique) ou 188 700 € (meublé de tourisme classé).
Abattement forfaitaire : 50 % (meublé classique) ou 71 % (meublé de tourisme classé).
Le solde est soumis au barème de l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %).

Exemple : 12 000 € de recettes en meublé classique, TMI à 30 %.

Revenu imposable : 12 000 × 50 % = 6 000 €
IR : 6 000 × 30 % = 1 800 €
PS : 6 000 × 17,2 % = 1 032 €
Total : 2 832 € soit 23,6 % des recettes.

Contre 33 % en location nue micro-foncier. Le meublé est déjà plus avantageux au micro.

Régime réel BIC (le vrai avantage du LMNP)

C’est ici que le LMNP révèle tout son potentiel. En plus des charges classiques déductibles, le régime réel permet de pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier.

L’amortissement

L’amortissement est une charge comptable (non décaissée) qui représente l’usure théorique du bien dans le temps :

Composant	Durée d’amortissement	Part du prix
Gros œuvre	50 à 80 ans	40-50 %
Toiture	25 ans	5-10 %
Installations électriques	25 ans	5-10 %
Agencements intérieurs	15 ans	10-15 %
Mobilier	5 à 10 ans	Variable

Le terrain n’est pas amortissable (généralement estimé à 10-20 % du prix total).

Exemple concret

Achat d’un appartement meublé à 120 000 € (hors terrain estimé à 20 000 €) :

Base amortissable : 100 000 €
Amortissement annuel moyen : environ 3 500 € (selon ventilation par composants).
Mobilier de 5 000 € amorti sur 7 ans : 714 €/an.
Total amortissement : ~4 214 €/an de charge déductible sans aucun décaissement.

Avec des loyers de 7 200 €/an (600 €/mois) et des charges réelles de 3 000 €/an :

Résultat comptable : 7 200 - 3 000 - 4 214 = -14 € (quasi nul).
Impôt : 0 € pendant potentiellement 10 à 20 ans.

Règle importante

L’amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP. Si l’amortissement dépasse le résultat (après déduction des charges), l’excédent est reportable sans limitation de durée. On parle d’amortissement réputé différé (ARD).

4.3 Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Conditions (cumulatives depuis 2020)

Le statut LMP s’applique automatiquement lorsque :

Les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET
Ces recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Avantages du LMP

Imputation des déficits sur le revenu global (pas seulement sur les BIC).
Exonération de plus-value après 5 ans d’activité si les recettes sont inférieures à 90 000 € sur les 2 dernières années (régime des plus-values professionnelles).
Exonération d’IFI sous conditions (bien affecté à l’activité professionnelle principale).

Inconvénients du LMP

Cotisations sociales : affiliation au régime des indépendants (SSI), cotisations d’environ 35 à 45 % du bénéfice (au lieu de 17,2 % de prélèvements sociaux en LMNP).
Plus-value professionnelle : régime moins favorable si les conditions d’exonération ne sont pas remplies.
Complexité comptable accrue.

4.4 Le bail meublé : cadre juridique

Résidence principale du locataire

Durée du bail : 1 an minimum (9 mois pour un étudiant).
Préavis du locataire : 1 mois.
Préavis du bailleur : 3 mois (pour reprise, vente ou motif légitime).
Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges.

Avantages par rapport au bail nu

Bail plus court (1 an vs 3 ans), plus de flexibilité.
Dépôt de garantie plus élevé (2 mois vs 1 mois).
Loyers généralement 10 à 30 % supérieurs à la location nue.

4.5 Stratégies LMNP optimisées

L’achat avec travaux

Combiner LMNP au réel avec des travaux de rénovation permet de :

Déduire les travaux en charges (ou les amortir selon leur nature).
Créer un déficit reportable.
Augmenter la valeur du bien.
Améliorer le DPE (éligibilité aux aides MaPrimeRénov’).

Le LMNP en résidence de services

Investir dans des résidences étudiantes, seniors ou de tourisme avec un bail commercial :

Avantages : gestion déléguée, revenus garantis par bail commercial, récupération de TVA.
Risques : dépendance au gestionnaire, rendements nets parfois décevants, marché de revente limité.
Prudence : vérifier la solidité du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail.

La transformation nu → meublé

Transformer un bien en location nue en meublé permet de basculer vers une fiscalité plus avantageuse. Points d’attention :

Attendre le départ du locataire (pas de transformation en cours de bail nu).
Investir dans le mobilier obligatoire.
Prendre en compte la valeur du bien au moment du passage au meublé pour la base d’amortissement.

4.6 L’expert-comptable : un allié indispensable

Le régime réel LMNP nécessite la tenue d’une comptabilité et le dépôt de liasses fiscales. Le recours à un expert-comptable spécialisé est fortement recommandé :

Coût : 300 à 800 €/an par bien.
Avantage : adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) qui évitait la majoration de 25 % du bénéfice (supprimée depuis 2023, mais le CGA reste utile pour la veille fiscale).

4.7 Comparatif location nue vs meublée

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Gaëlle Candel