Chapitre 5 — La location saisonnière et courte durée
5.1 Un marché en pleine expansion
La location de courte durée (LCD), portée par des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Abritel, a connu une croissance exponentielle en France. Avec plus de 90 millions de touristes internationaux par an, la France est la première destination touristique mondiale, offrant un potentiel considérable pour ce type de location.
5.2 Définitions et cadre juridique
Location saisonnière
Une location saisonnière est une location de courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La durée maximale est de 90 jours consécutifs pour un même locataire.
Meublé de tourisme
Un meublé de tourisme est un logement meublé destiné à une clientèle de passage, loué à la journée, la semaine ou au mois, et qui ne constitue pas la résidence principale du locataire. Il peut être classé (de 1 à 5 étoiles) auprès d’un organisme accrédité.
Résidence principale vs secondaire
La distinction est fondamentale car les règles diffèrent radicalement :
Résidence principale (occupée au moins 8 mois/an) :
- Location possible 120 jours maximum par an sur les plateformes.
- Pas de changement d’usage nécessaire.
- Déclaration en mairie obligatoire dans certaines communes.
Résidence secondaire ou investissement locatif :
- Location possible toute l’année.
- Changement d’usage obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants.
- Autorisation de la copropriété à vérifier.
5.3 Les autorisations nécessaires
La déclaration en mairie
Obligatoire dans de nombreuses communes. Le propriétaire doit obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces.
Le changement d’usage
Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille…), transformer un logement en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d’usage.
À Paris, le système de compensation impose :
- De transformer en habitation une surface commerciale équivalente dans le même arrondissement.
- Le coût peut atteindre 20 000 à 80 000 € par m² en compensation.
- Alternative : acheter des droits de commercialité sur le marché.
Ce système rend l’investissement en LCD difficile et coûteux dans les arrondissements centraux parisiens.
Le règlement de copropriété
Vérifier systématiquement que le règlement de copropriété n’interdit pas :
- L’activité commerciale.
- La location meublée de courte durée.
- Les troubles de jouissance liés à la rotation des occupants.
La jurisprudence est de plus en plus sévère avec les locations LCD en copropriété, notamment en cas de clause d’habitation bourgeoise exclusive.
5.4 La fiscalité de la location saisonnière
Régime micro-BIC
| Type de meublé |
Seuil |
Abattement |
| Meublé de tourisme non classé |
77 700 € |
50 % |
| Meublé de tourisme classé |
188 700 € |
71 % |
Note : la loi de finances peut modifier ces seuils et abattements. Vérifier la législation en vigueur.
Régime réel
Les mêmes règles que le LMNP classique s’appliquent :
- Déduction de toutes les charges réelles.
- Amortissement du bien et du mobilier.
- Report des amortissements non utilisés.
La TVA
- Location de meublé de tourisme sans services : exonérée de TVA.
- Location avec au moins 3 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil personnalisé) : soumise à la TVA à 10 % (possibilité de récupérer la TVA sur l’achat et les travaux).
Les cotisations sociales
Depuis 2017, les revenus de location meublée de courte durée supérieurs à 23 000 €/an sont soumis aux cotisations sociales du régime des indépendants (affiliation SSI ou micro-entrepreneur).
5.5 La rentabilité de la location saisonnière
Facteurs de revenus
- Localisation : proximité des centres d’intérêt touristiques, transports, commerces.
- Saisonnalité : haute saison vs basse saison, événements locaux.
- Capacité d’accueil : un T2 bien agencé peut accueillir 4 personnes.
- Qualité de l’annonce : photos professionnelles, description détaillée, avis positifs.
- Tarification dynamique : adapter les prix à la demande (outils : Beyond Pricing, PriceLabs, Wheelhouse).
Exemple de rentabilité
Appartement T2 à Lyon :
- Prix d’achat : 150 000 € (frais inclus).
- Location classique : 650 €/mois = 7 800 €/an → rendement brut 5,2 %.
- Location saisonnière : 80 €/nuit, taux d’occupation 70 % → 80 × 365 × 0,70 = 20 440 €/an → rendement brut 13,6 %.
Mais attention aux charges spécifiques :
- Ménage entre chaque séjour : 40 à 60 € par ménage.
- Consommables (draps, produits d’accueil) : 5 à 10 € par séjour.
- Commission plateforme : 3 à 15 % selon la plateforme.
- Gestion (conciergerie) : 15 à 25 % du chiffre d’affaires si déléguée.
- Assurance spécifique LCD.
- Taxe de séjour à collecter et reverser.
Rendement net réel souvent entre 7 et 10 %, mais avec une gestion nettement plus lourde.
5.6 La gestion opérationnelle
Gestion directe
- Avantage : marge maximale.
- Inconvénient : très chronophage (communication voyageurs, check-in/check-out, ménage, maintenance, gestion des avis).
- Outils : channel manager (Beds24, Lodgify), serrures connectées, guides d’accueil numériques.
Conciergerie
De nombreuses conciergeries proposent une gestion complète :
- Création et optimisation des annonces.
- Communication avec les voyageurs.
- Check-in / check-out.
- Ménage et blanchisserie.
- Maintenance.
Coût : 15 à 25 % du chiffre d’affaires.
Bien choisir sa conciergerie : vérifier les avis, demander des références, comparer les contrats.
5.7 Les risques spécifiques
Risque réglementaire
La tendance législative est au durcissement de la réglementation sur la LCD :
- Limitation à 120 jours pour les résidences principales.
- Obligation de changement d’usage pour les résidences secondaires.
- Création de quotas de meublés touristiques dans certaines communes.
- Augmentation de la taxe de séjour.
Risque de vacance saisonnière
Hors zones très touristiques, le taux d’occupation peut chuter drastiquement en basse saison, réduisant fortement la rentabilité annuelle.
Risque de dégradation
La rotation rapide des occupants augmente le risque de dégradation. Solutions :
- Caution ou dépôt de garantie via la plateforme.
- Assurance spécifique (Airbnb AirCover, assurance PNO étendue).
- État des lieux photo systématique.
Concurrence accrue
Le marché se professionnalise rapidement. Se démarquer nécessite :
- Un logement décoré avec soin.
- Des photos professionnelles.
- Des avis excellents.
- Une réactivité maximale.
5.8 Stratégies gagnantes
Le bail mixte (bail mobilité + LCD)
Le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie) permet de couvrir les périodes creuses en accueillant des étudiants, stagiaires ou professionnels en mission.
Stratégie : LCD en haute saison + bail mobilité en basse saison.
Les zones secondaires à forte attractivité
Plutôt que les centres-villes saturés et réglementés, cibler :
- Les stations balnéaires et villages côtiers.
- Les stations de ski.
- Les zones de tourisme vert (Dordogne, Ardèche, Provence).
- Les villes à forte activité événementielle ou d’affaires.
Le meublé de tourisme classé
Le classement en étoiles offre :
- Un abattement fiscal plus favorable (71 % au micro-BIC).
- Une meilleure visibilité auprès des touristes étrangers.
-
Un accès à certaines aides locales.