Chapitre 3 — La location nue classique
3.1 Qu’est-ce que la location nue ?
La location nue (ou location vide) est le mode de location le plus répandu en France. Le bien est loué sans mobilier, et le locataire y installe ses propres meubles. Ce type de bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014.
3.2 Le cadre juridique du bail d’habitation
Durée du bail
- Bailleur personne physique : 3 ans minimum.
- Bailleur personne morale (SCI à l’IS, société) : 6 ans minimum.
- Renouvellement : tacite reconduction aux mêmes conditions à l’expiration du bail.
Congé du bailleur
Le propriétaire peut donner congé au locataire uniquement pour trois motifs :
- Reprise pour habiter : le propriétaire ou un membre de sa famille souhaite y vivre.
- Vente du logement : le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
- Motif légitime et sérieux : impayés, troubles du voisinage, non-respect du bail.
Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier, ou remise en main propre contre signature.
Congé du locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de :
- 3 mois en règle générale.
- 1 mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, perte d’emploi, RSA, AAH, problème de santé, ou attribution d’un logement social.
Le dépôt de garantie
- Montant : 1 mois de loyer hors charges maximum.
- Restitution : dans les 2 mois suivant la remise des clés (1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée).
3.3 L’encadrement des loyers
Zones tendues
Dans les communes classées en zones tendues (environ 1 100 communes), des règles spécifiques s’appliquent :
- Plafonnement à la relocation : le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire (sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué).
- Complément de loyer : possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.
Encadrement strict des loyers
Certaines villes ont mis en place un encadrement strict avec des loyers de référence (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, et d’autres) :
- Loyer de référence : médiane des loyers du quartier pour un type de bien similaire.
- Loyer de référence majoré : +20 % au-dessus du loyer de référence (plafond).
- Loyer de référence minoré : -30 % en dessous du loyer de référence.
L’investisseur doit vérifier les loyers de référence avant d’acheter pour estimer correctement les revenus locatifs.
3.4 Les diagnostics obligatoires
Avant la mise en location, le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant :
| Diagnostic |
Validité |
| DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) |
10 ans |
| CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) |
6 ans (si positif) ou illimité (si négatif) |
| État des risques et pollutions (ERP) |
6 mois |
| Diagnostic électricité |
6 ans (installations de plus de 15 ans) |
| Diagnostic gaz |
6 ans (installations de plus de 15 ans) |
| Diagnostic bruit |
À fournir si zone d’exposition au bruit des aérodromes |
L’enjeu du DPE et de la loi Climat et Résilience
La loi Climat et Résilience impose un calendrier d’interdiction de location pour les passoires thermiques :
- Depuis 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an).
- 2025 : interdiction de louer tous les logements classés G.
- 2028 : interdiction de louer les logements classés F.
- 2034 : interdiction de louer les logements classés E.
Ce calendrier a un impact majeur sur la stratégie d’investissement : les passoires thermiques représentent à la fois un risque (obligation de travaux) et une opportunité (décote à l’achat).
3.5 La fiscalité de la location nue
Le régime micro-foncier
- Conditions : revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €/an.
- Abattement forfaitaire : 30 % sur les revenus bruts.
- Les 70 % restants sont ajoutés aux revenus imposables et soumis au barème de l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %).
Exemple : 10 000 € de loyers annuels, TMI à 30 %.
- Revenu imposable : 10 000 × 70 % = 7 000 €
- IR : 7 000 × 30 % = 2 100 €
- PS : 7 000 × 17,2 % = 1 204 €
- Total d’impôt : 3 304 € soit 33 % des loyers bruts.
Le régime réel
- Applicable : de droit si revenus fonciers > 15 000 €, sur option sinon (irrévocable pendant 3 ans).
- Charges déductibles :
- Intérêts d’emprunt et frais annexes (assurance, frais de dossier).
- Travaux d’entretien, réparation et amélioration (mais pas d’agrandissement ou construction).
- Taxe foncière (hors ordures ménagères).
- Frais de gestion et d’administration.
- Primes d’assurance (PNO, loyers impayés).
- Frais de procédure judiciaire.
Le déficit foncier
Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, un déficit foncier est créé :
- Jusqu’à 10 700 €/an de déficit (hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global.
- Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Les intérêts d’emprunt ne peuvent créer un déficit que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global).
Le déficit foncier est un outil puissant pour les investisseurs en travaux : il permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu pendant les premières années.
3.6 Avantages et inconvénients de la location nue
Avantages
- Stabilité locative : baux de 3 ans, locataires stables, moins de turnover.
- Gestion simplifiée : pas de mobilier à entretenir ou remplacer.
- Marché large : forte demande, surtout dans les zones tendues.
- Déficit foncier : levier fiscal puissant en cas de travaux.
Inconvénients
- Fiscalité lourde : au micro-foncier, l’imposition peut atteindre 30 à 50 % des loyers.
- Loyers plafonnés : dans les zones à encadrement des loyers.
- Réglementation protectrice du locataire : difficultés en cas d’impayés, trêve hivernale, procédures longues.
- Rendements souvent inférieurs à la location meublée ou la colocation.
3.7 Pour qui est adaptée la location nue ?
La location nue est particulièrement adaptée :
- Aux investisseurs recherchant la stabilité et une gestion minimale.
- Aux propriétaires réalisant des travaux importants (stratégie de déficit foncier).
- Aux investisseurs dans des zones très tendues où la demande en logement vide est forte.
-
Aux investisseurs peu imposés (TMI à 0 ou 11 %) pour qui la fiscalité est moins pénalisante.